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专题：2026观点商办暨资管大会
来源：观点指数
摘要：市场正从单边下行转向低位震荡 、结构性修复阶段 。
前言
今年是商办资产告别规模扩张、全面转向存量提质与价值创造的历史性拐点 。
过去一年，新增供应集中释放与需求修复疲软相互叠加 ，重点城市写字楼空置率高位徘徊、租金持续承压 ，存量去化成为全行业的共识。在这样的底色之下，市场正从单边下行转向低位震荡与结构性修复阶段，区域与项目之间的分化持续加剧 ，核心城市优质资产展现出稀缺韧性与穿越周期的能力。
供给侧 ，商办用地投资持续低迷 、新开工面积同比大幅下滑，行业已从增量扩张赛道切换至深度运营赛道 。需求侧 ，科技 、金融与专业服务业保持韧性 ，AI、芯片 、低空经济 、新能源等新质生产力企业成为新增租赁主力，“地段优先”的选址逻辑正逐渐让位于“产业适配、空间灵活 、绿色低碳 ”等高阶标准 。运营层面 ，单纯“以价换量 ”并未挽回收入损失 ，行业增长逻辑正转向资产管理能力 、产业导入能力与数字化运营能力的综合比拼，老旧楼宇改造与低效资产盘活成为重要增长点。
与此同时 ，资本工具层面迎来里程碑式破局——商业不动产公募REITs正式开闸 ，写字楼、酒店 、商业综合体纳入常态化申报，截至2026年4月已累计受理17单申报项目 、计划募资总额超626亿元 ，商办资产长期以来依赖大宗交易的单一退出格局正被根本性打破 。
基于此 ，观点指数研究院发布《表现力指数 ?2026商办暨资管卓越表现报告》，全面审视行业在存量提质、资本赋能与价值重塑新周期中的表现，期望以客观数据与前瞻洞察 ，与业界一同剖析商办资产的运营逻辑 ，把握行业迭代中的机遇与方向 。
以下为报告节选
商办资产运营：结构性修复
市场综述
经济复苏动能进一步增强，办公楼供需格局持续优化
进入2026年一季度 ，经济复苏动能进一步增强 ，GDP同比增长5.0%，环比加快0.5个百分点。服务业延续领跑态势 ，增加值同比增长5.2% ，其中租赁和商务服务业增长12.2% 、信息传输 、软件和信息技术服务业增长10.6%、金融业增长6.5%，均为写字楼需求的核心来源行业 ，其高增速直接带动了企业的办公租赁、购置需求温和回升 。
政策层面 ，2025-2026年，针对商业地产“存量高企 、流动性不足 、融资渠道收窄”的行业痛点 ，国家及地方出台一系列重磅政策 ，形成“盘活存量、畅通融资 、鼓励更新 、支持证券化 ”的政策组合拳，从顶层设计层面重构写字楼行业发展逻辑 。
增量市场表现上，据国家统计局披露的数据 ，2025年 ，全国办公楼开发销售市场表现疲软，全年开发投资额和销售额累计值分别为3203亿元和2900亿元 ，分别同比下滑22.8%和9.3%。全国办公楼新开工面积累计1471万平方米 ，同比下降21.9%，未来1-3年办公市场新增供应将持续缩减 ，同期办公楼竣工面积同比逆势增长6.7% ，累计达2071万平方米，主要系前期存量项目集中交付 ，短期内仍对存量去化形成一定压力 。
与此同时 ，2026年1-3月，全国办公楼开发投资降幅收窄、销售额由降转升 ，两者累计值分别为702亿元和677亿元 ，分别同比下滑14.2%和同比增长2.4% 。同期全国办公楼新开工及竣工面积均出现下滑，两者累计值分别为283万平方米和285万平方米，分别同比下滑18.7%和28.4%。
从数据来看 ，新开工连续大幅下滑 ，锁定未来2-3年低供应环境，行业供需格局将持续优化 ，为租金修复 、资产估值回升奠定基础 。
供需表现
核心城市存量攀升 ，高附加值产业提供复苏引擎
市场新增供应数据与国家统计局披露的市场趋势相匹配 。2025年至2026年3月，写字楼新增供应表现出明显的核心区域集聚效应 ，并多为头部企业主导 ，新增项目主要布局于一线及强新一线城市，推动市场存量规模进一步提升。
据观点指数监测 ，华润 、新鸿基、陆家嘴 、恒基地产 、越秀商管、中海 、嘉里建设 、保利发展等头部企业均有新项目亮相 ，成为新增供应的核心供给主体。其中陆家嘴集团新增项目均集中于上海核心板块，涵盖张江科学之门、前滩源等多个优质项目 。越秀商管布局广州、武汉 、西安等多城市 ，重点发力核心商务区 。新鸿基 、恒基、中海等企业则聚焦一线及强新一线城市 ，推出多个高品质写字楼项目，进一步丰富市场的供给层次。
期内新增的典型项目包括但不限于上海华润中心 、广东港航大厦 、国瑞西安金融中心、深圳雪花总部大厦 、恒基新岸商业中心 、北京中海金融中心、南京中海广场B座 、北京金安中海财富广场C座 、西安环贸中心等 。
需求侧，写字楼租赁需求主体结构表现明显分化 ，一线城市各行业租赁需求差异显著 ，核心行业引领作用凸显，且需求结构与城市产业定位高度契合 。
整体来看 ，四城租赁需求均表现为核心行业高度集中的特征 ，TMT、专业服务 、金融以及贸易零售四大高附加值行业合计占比均超70%，成为写字楼租赁需求的绝对支柱 ，传统行业需求持续萎缩 ，需求结构全面向高端化 、科创化升级。
据观点指数监测，2025年重点城市写字楼需求行业结构持续向高附加值、高成长性等领域集中 ，与四城需求特征形成呼应 。从行业构成来看 ，金融服务、科技互联网 、专业服务三者合计占比超60%，成为写字楼入驻需求的核心支柱 。
市场基本面
空置率分化承压 ，办公租金低位震荡中显现结构性修复
受前期存量项目集中交付及核心城市新增供应持续释放的影响 ，写字楼市场整体供给压力凸显，直接推动写字楼空置率表现承压。
具体来看，北京凭借2025年全年及2026年一季度新增供应规模偏低的优势 ，空置率持续下行 ，由2023年四季度的18.7%逐步回落至2026年一季度的15.79%，成为一线城市中空置率水平最低 、复苏态势最为明确的城市 。与此同时 ，2026年一季度北京也是四城中 ，唯一实现空置率环比、同比双双下降的市场，复苏韧性显著领先 。
与之形成对比的是 ，上海 、广州 、深圳三城受新增供应持续入市影响 ，空置率均维持在20%以上的高位区间。其中上海、广州整体表现相对平稳 。上海空置率由2023年四季度的21.81%小幅波动至2026年一季度的23.6%，始终处于高位震荡区间 。广州空置率则从18.7%温和上行至22.1% ，波动幅度相对平缓。
据观点指数监测 ，2023年12月至2026年3月，重点八城写字楼租金整体呈现持续下行 、逐步筑底的运行态势 ，八城租金均值从3.21元/平方米/天逐步回落至2025年末的2.30元 ，下行周期贯穿近两年，进入2026年一季度后在低位区间震荡企稳，环比波动明显收窄 ，市场阶段性底部特征逐步显现。
综合来看 ，本轮写字楼租金调整已进入尾声，整体呈现下行趋缓 、底部企稳的态势 ，但趋势性反弹尚未形成 ，市场整体仍以弱修复为主，结构性机会远大于整体机会 。
结合当前数据和市场环境 ，观点指数判断 ，进入2026年下半年，随着供应压力逐步缓解、新质生产力相关需求持续释放 ，叠加企业办公选址回归理性 ，以北京 、深圳等为代表的核心城市有望在需求支撑下率先保持平稳，核心板块租金甚至出现小幅回升 ，强二线城市预计将底部徘徊 ，环比涨跌空间均较为有限 。
企业经营
收入下滑成行业普遍现象，商办运营商的破局与进阶
从市场数据来看，2025年里 ，国内重点城市写字楼租赁市场持续处于调整周期 ，租赁需求转弱与新增供应放量形成双重压力，导致市场空置率居高不下。
据企业业绩报告数据显示 ，内地写字楼市场正处于深度调整期 ，样本企业营收普降与分化并存 。在供需失衡与租金下行的双重压力下，绝大多数运营商面临营收下滑的挑战 ，但仍有少数企业凭借规模扩张或精细化运营实现逆势增长 。
在已披露数据的16家样本企业中 ，14家录得营收负增长，占比达87.5% ，跌幅区间集中在2%至17%之间 ，行业整体面临较大的经营压力。仅北辰实业 、金地商置两家企业实现同比正增长 。
从收入下滑幅度来看，不同的样本分化明显 。其中下滑幅度最大的样本企业 ，全年收入同比下降26.09% ，受市场环境影响显著。同期19%的样本企业下滑幅度超过14%，主要深耕上海及大湾区 。
31%的样本企业下滑幅度在8%-12%之间，处于中等水平 ，以港资及央企为主 ，这部分企业核心城市优质项目的占比高，但仍难抵市场整体下行的拖累 。
核心城市优质写字楼仍是商办资产的压舱石。而依赖非核心区或面临较大供应压力区域的企业 ，营收下滑幅度就更大 。
从整体数据来看 ，虽然部分核心城市（如北京）空置率有所回落，市场出现企稳迹象 ，但企业营收的修复明显滞后 。同时当前的去化仍主要依靠租金让步实现 ，市场“以价换量 ”的策略未能完全抵消租金单价下跌带来的负面影响。
面对行业下行压力，2025年全年至2026年一季度 ，国内商办运营商主动求变 ，围绕轻资产输出、存量项目焕新 、服务升级 、品牌创新等方向发力，探索差异化破局路径。
轻资产运营成为多数头部运营商的核心转型方向 ，通过输出专业运营管理能力 ，有效规避重资产布局带来的资金压力与市场风险 。
面对新兴租户需求的变化，运营商积极推进品牌创新与模式升级，打造特色办公品牌 ，适配科创、创业等多元需求 。同时 ，新增供应收缩背景下，部分商办运营商聚焦存量项目焕新 ，通过硬件升级、场景创新 、品牌优化等方式 ，挖掘现有资产潜力，部分优质项目通过绿色化 、智慧化改造提升资产溢价 ，凸显存量焕新的价值。
整体来看 ，商办运营商逐步从“空间提供者”向“综合服务商 ”转型，通过服务升级、生态共建 ，优化租户体验 、增强客户粘性等 ，构建差异化竞争优势，丰富办公生态内涵 。数字化转型同步推进 ，成为运营商精细化运营的重要抓手 ，通过技术赋能提升运营效率与服务质量，进一步强化核心竞争力 。
项目运营
价格战延续，核心资产价值韧性凸显
2025年的办公市场特征之一是以价换量。为了维持出租率 ，观点指数监测的样本写字楼项目多数选择接受低于2023-2024年的租金水平签约 。这种全行业的租金下行是系统性的 。
从租金单价表现来看 ，2025年12月重点监测的23个写字楼样本平均租金为189.93元/平方米/月，较2024年12月的200.49元/平方米/月同比下降5.27% ，整体呈现稳中下行的态势 ，市场仍处于租户主导 、以价换量的调整阶段。
分项目观察，绝大多数标杆项目租金同比录得下滑 ，仅少数项目实现逆势上涨 。
出租率维度 ，据观点指数监测，57个写字楼样本项目2025年12月平均出租率录得83.23% ，较2024年12月的85.18%同比减少1.95个百分点 。写字楼样本整体出租率仍维持高位运行 ，但伴随市场深度调整，城市能级、硬件品质与运营管理水平带来的项目分层差异持续放大 ，资产分化特征愈发凸显。
全域样本中 ，共计35个项目出租率同比走弱，占比约61%，涵盖环球金融中心 、庆春发展大厦写字楼 、恒汇国际大厦、数码大厦 、上海越秀大厦 、重庆大都会东方广场商厦、沈阳市府恒隆广场 、无锡恒隆广场等项目 。观点指数注意到 ，上述项目出租率承压主要受区域新增供应持续放量 、部分楼宇硬件老化、区位配套弱化等多重因素叠加影响 ，客户流失与去化难度同步上升 。此外，部分沪深及沈阳、无锡等二线城市样本项目也呈现出类似的走弱趋势。
城市维度的梯度分化同样持续加剧。北京 、上海 、深圳等一线城市核心区域依托产业与资源集聚效应 ，整体抗周期优势突出 ，虽然全市平均出租率略有下行，但核心商圈优质写字楼项目持续托底市场 。部分近郊及新兴板块、非核心商圈楼宇 ，供需竞争激烈 ，出租率持续走弱，去化压力突出 。
相较一线城市 ，杭州 、南京 、武汉、重庆 、沈阳 、无锡、天津等新一线及二线城市的写字楼市场面临的调整压力更大 ，市场去化压力明显。
大宗交易
内资主导交易市场，自用需求成市场压舱石
据观点指数不完全统计 ，2025年内地商办大宗交易市场表现为量缩价升 ，全年共计发生53宗办公资产交易事件，总交易金额约为563亿元 。对比2024年，交易宗数同比下滑7.02% ，交易总金额及平均单笔交易金额均实现同比上涨 ，主要受多笔地标级大单拉动 。
进入2026年一季度，市场延续回暖势头 ，单季度录得15宗商办资产交易 ，总金额约171亿元，其中上海新天地太平桥综合体以59.9亿元实现险资联合体收购 ，新茂大厦 、中港汇·黄浦 、亚洲银行金融大厦等多笔十亿元以上项目落地 ，长线资金对核心商办资产的配置意愿显著回升。
聚焦买家资金维度，观点指数注意到2025年至2026年3月 ，办公类资产交易市场表现为外资撤退、内资接盘的趋势 。其中包括阿布扎比投资局 、新加坡CDL 、基汇资本、ARA、CPP Investments等外资或境外基金密集出售核心资产 ，由中邮保险 、大家保险 、中国人寿、象屿集团 、中建联合体 、地方国资平台等内资机构承接 。
需求结构上，企业自用需求主导市场 ，投资需求逐步修复。具体来看 ，期间自用买家包括上市公司、实体企业 、金融机构 、券商、医药与科技企业等，典型如兴业银行 、光线传媒 、扬子江药业、爱尔眼科 、货拉拉 、峰岹科技、方大炭素等，均通过整层、整栋收购实现总部办公或资产自持 。
投资型买家以险资 、地方国企 、央企、AMC及市场化基金为主 ，重点布局核心地标与折价资产 ，在市场出清阶段积极收储优质物业 。
从交易城市分布来看，市场高度向核心城市集聚 ，非核心城市资产流动性持续偏弱 ，资产分化进一步加剧。
整体来看，交易标的多为一线城市核心资产 ，自用需求成为市场稳定的压舱石 ，内资全面接盘外资退出物业，险资与国资加大长线配置 ，司法拍卖与折价成交趋于常态 ，行业在风险出清中实现价值重构 。
资产证券化
权益与债权双轮驱动，写字楼成商办证券化核心载体
今年一季度 ，国内企业资产支持证券（ABS）市场累计发行346单 ，发行规模约2932亿元 。其中商业房地产抵押贷款产品发行数量为31单，发行总额约214亿元，写字楼资产是核心的组成部分。
其中 ，作为商办资产权益退出的核心渠道 ，2026年以来商业不动产公募REITs申报与受理节奏显著提速，产品类型持续丰富 ，底层资产覆盖写字楼 、商业综合体 、购物中心等多元业态。
商业不动产REITs市场表现方面 ，截至2026年4月27日，沪深交易所已累计受理17单商业不动产REITs申报项目 ，计划募资总额超626亿元 。
4月24日 ，包括汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT 、国泰海通砂之船商业不动产REIT以及中信建投首农食品集团商业不动产REIT在内的4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得证监会准予注册的批复 ，同时还有多个项目均处于审核或反馈阶段 。
聚焦底层资产 ，已申报的商业不动产REITs入池资产城市集中度高，一线及强二线城市核心商圈资产的证券化率远高于三四线城市 ，资本偏好清晰指向高能级城市+核心资产。
结合已申报REITs的经营数据（部分项目）来看 ，底层写字楼项目经营活动分化明显，稳定性成核心诉求 。
出租率表现明显分化 。其中，鼎保大厦 、晶耀前滩T1办公楼出租率持续维持在95%以上 ，鼎保大厦2025年末达100% ，深圳来福士办公业态出租率表现为波动上升。
图表中的底层写字楼项目租金收缴率均超99%，多数实现100%的收缴率 ，租户质量较高、支付能力较强 ，满足REITs对现金流稳定性的核心要求 。
在商业不动产REITs加速推进的同时，写字楼资产证券化工具持续扩容 ，以CMBS 、持有型不动产ABS等为核心的金融工具加速落地 ，权益型与债券类产品并行，为商办资产盘活提供了低成本 、长期化的资金支持 。
观点指数注意到 ，写字楼类资产证券化产品的发行主体表现为国央企主导、民营补充的特征。期间发行主体包括金融街控股 、中建八局 、铁建投资、天津轨道交通集团、广州产投集团等央企及地方国企 ，这类企业凭借主体评级高 、底层资产优质与运营能力稳健的优势，成为办公类资产证券化的核心参与方 。
现阶段 ，商办资产证券化已逐步进入权益与债权双轮驱动 、多元工具协同发力的成熟阶段 。核心城市优质纯写字楼资产、核心商务区商办混合资产 ，以及区域中心城市特色产业办公资产等，将成为证券化的重点方向。
同时，国央企将持续占据主导 ，民营优质主体有望逐步提升参与度 ，资本与运营的深度融合将成为商办行业高质量发展的核心驱动力，推动商办存量资产进入盘活新阶段 。
本文节选自《表现力指数 ? 2026商办暨资管卓越表现报告》
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